كالعادة.. هروب جماعي للنواب.. فلم يتمكن مجلس النواب خلال جلسته المنعقدة أمس إلا من مناقشة 3 مواد فقط من مشروع قانون تنظيم القطاع العقاري وتأجيل مادة واحدة بسبب اختلال النصاب القانوني بعد صلاة الظهر وفترة الغداء، ما اضطر رئيس الجلسة النائب الأول علي العرادي إلى رفع الجلسة.
وعبر رئيس لجنة المرافق والبيئة حمد الدوسري (اللجنة المسؤولة عن المشروع) عن غضبه من النواب، موجها كلامه إلى رئيس الجلسة ومنصة الإعلام بأن هروب النواب أصبح ظاهرة متكررة، وهروبهم من الجلسة في هذا التوقيت أثناء مناقشة مشروع قانون مهم مقصود، وهناك من له مصالح شخصية وبعضهم ضد المشروع، مضيفا أنه سبق أن تم توجيه الدعوة إلى النواب من اللجنة لوضع ملاحظاتهم ومرئياتهم ولم يقدم إلا 5 نواب فقط ملاحظاتهم.
كان مجلس النواب قد أجل في جلسة أمس مناقشة مشروع تنظيم القطاع العقاري، حيث بدأت المناقشات عندما اعترض النائب عادل حميد على بعض مواد القانون، وأن بعضها لا يصب في صالح الاقتصاد، ومع انخفاض أسعار النفط فإن السوق العقاري يجب أن يكون المحرك الرئيسي، إلا أن المواد المطروحة في القانون لا تصب في ذلك، بدليل أنه لم يطور أي مشروع منذ أكتوبر 2016 إلى اليوم.
وحول المادة (255) التي تم تأجيلها حول أوجه الصرف من حساب الضمان والتي قدم عليها النائب تعديلات جوهرية وأنها تمنع المطور العقاري من سحب أموال لمصروفات حكومية ومن سحب مبالغ لمصروفات الإشراف الهندسي وتحصر مبالغ الصرف فقط للأعمال الإنشائية لمشروع التطوير العقاري، وهذا ظلم لأن مصروفات الرسوم الحكومية هي ضمن مصروفات المشروع، واقتراح النائب تعديل المادة كالآتي: يخصص حساب الضمان حصريا للصرف على أغراض إنشاء وتنفيذ وتسويق مشروع البيع على الخريطة وجميع الرسوم الحكومية، بما فيها رسوم الكهرباء والماء ورسوم الإشراف الهندسي، ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه مصالح دائني المطور، كما لا يدخل مشروع التطوير في الضمان العام للدائنين في حالة الحكم بإشهار إفلاس المطور إلا للوفاء بالالتزامات المتعلقة بالمشروع، بما في ذلك حقوق المشترين.
جاء في الفقرة (ب) العبارة الآتية: «يحتفظ أمين حساب الضمان بنسبة من القيمة الإنشائية للمشروع، يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة».
وكما قلت.. فإننا نجد أنه تم ترك موضوع تحديد النسبة في هذه الفقرة إلى مؤسسة التنظيم العقاري، وكما قلنا فإن إطلاق يد الجهة التنفيذية في وضع النسبة المئوية التي يجوز لأمين حساب الضمان أن يحتفظ بها إلى فترة مرور سنة على تسليم آخر وحدة للمشترين هو أمر قد يقود تلك الجهة إلى فرض نسب عالية لا تتواءم مع ما يهدف إليه المشرع من حماية لكل الأطراف.
وإذا كان الهدف من الاحتفاظ بنسبة من القيمة الإنشائية لتوفير مزيد من الضمانات المالية للمشترين والمستثمرين في المشروع فإن نسبة 5% هي كافية بل أكثر.. وأي مبلغ أعلى من هذه النسبة فيه ظلم للمطور العقاري.
ونحن لا نريد فرض هذه النسبة على مؤسسة التنظيم العقاري، ولكن نريد وضع السقف الأعلى لذلك.
لذلك أقترح إعادة صياغة الفقرة (ب) من المادة وذلك كالآتي: «يحتفظ أمين حساب الضمان بنسبة من القيمة الإنشائية للمشروع، يصدر بتحديدها قرار من مجلس الإدارة، على ألا تتجاوز نسبة 5% من القيمة الإنشائية للمشروع».
وتخول الفقرة (ج) مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري وضع الضوابط والاشتراطات التي يجوز وفقا لها توزيع دفعة من الأرباح للمطورين من حساب الضمان.
إذن.. فهذه المادة تعطي كل الصلاحية للمؤسسة في وضع ما تشاء بشأن إعطاء المطور العقاري جزءا من أرباحه أو كل أرباحه.
وأعتقد أن ترك الموضوع عائما بهذه الطريقة من دون أن يتدخل القانون في وضع الإطار العام لهذه الشروط والضوابط هو أمر ليس في صالح القانون، وليس في صالح العملية التشريعية.
نحن مع المرونة.. ولكن ليس بهذه الطريقة. وعلى الأقل يجب وضع الإطار العام لهذه الشروط والضوابط، وليس ترك الموضوع في يد المؤسسة.
لذلك.. أرى أنه يتم وضع إطار عام ملزم للمؤسسة في مسألة إعطاء المطور أرباحه.
فمثلا.. إذا أنجز المطور 500% من المشروع وباع أكثر من نصفه، وتسلم أكثر من نصف المبالغ المدفوعة من المستثمرين.. فلماذا لا يتم تسليمه أرباحه!
ونحن هنا لا نتلكم عن تسليمه المبالغ اللازمة لإكمال المشروع.. بل نتكلم عن الأرباح فقط.
وحصول المطور على أرباحه قبل اكتمال المشروع أمر مهم، وذلك في حال كان ملتزما بجميع التزاماته وناجحا في المشروع، أما حجز الأرباح فليس في مصلحة السوق العقاري.
ولذلك.. أنا أرى ضرورة وضع إطار عام واضح في موضوع تسليم الأرباح، وتترك بقية التفاصيل للمؤسسة تصدرها في قرار.
وأقترح إضافة عبارة في نهاية هذه الفقرة يكون نصها كالآتي:
(ج) يجوز لمجلس الإدارة، بعد موافقة مصرف البحرين المركزي، تحديد الضوابط والاشتراطات التي يجوز وفقا لها توزيع دفعة من الأرباح للمطورين من حساب الضمان. وفي جميع الأحوال، يجب رد ما تسلمه المطور من أرباح خلال سنة من تاريخ تسلمه إذا أدى ذلك إلى تعثر أو توقف المشروع. ولا يجوز لمجلس الإدارة منع المطورين من تسلم أرباحهم إذا بلغت نسبة المبالغ المدفوعة 60% من مجموع المبالغ المودعة في حساب الضمان، ونسبة مبيعات المشروع 60%، مع إنجاز لا يقل عن 50% من المشروع.
وأكد بن حميد أن تسلم المطور أرباحه ضمن هذه الضوابط المتعلقة بنسب الإنجاز والمبيعات والمبالغ المدفوعة لن يؤدي إلى أي ضرر على المشروع؛ لأن الشروط التي تم وضعها تشترط أن تكون الأرض ملكا للمطور العقاري، وتشترط أن تكون هناك دراسة جدوى للمشروع، كما حساب الضمان في يد مؤسسة التنظيم العقاري وليس بيد المطور.
وأنا كم قلت.. أخشى ما أخشاه أن الصلاحيات الواسعة التي نعطيها للمؤسسة قد تقود إلى التعسف في استخدام هذا الحق.. وهذه وظيفتنا كمشرعين بأن تكون تشريعاتنا كاملة وبدون أي ثغرات.
وخلال الجلسة وافق المجلس على المادة 266 الخاصة بشأن التصرف في مشروع البيع، والتي تنص على أن ينظم مجلس الإدارة الشروط والضوابط التي يجب على المطور مراعاتها عند التصرف في مشروع البيع على الخريطة.
ووافق المجلس على المادة 27 بشأن سجل قيد البيع على الخريطة والتي تنص على:
أ. ينشأ بالجهاز سجل يسمى «سجل قيد البيع على الخريطة»، يكون عبارة عن سجل ورقي أو إلكتروني يصدر بتنظيمه وإجراءات القيد فيه ومحو القيد منه قرار من رئيس الجهاز، بالتنسيق مع المؤسسة، ويقيد المطور فيه ما يأتي:
1. ترخيص مشروع البيع على الخريطة.
2. الوحدات التي يشملها ترخيص التطوير.
3. عقود بيع الوحدات، وجميع التصرفات التي ترد على الحقوق الناشئة عن عقد البيع.
4. بيان تفصيلي بأي قيد يوجب القانون قيده في صحيفة العقار.
5. أي بيانات أخرى يصدر بتحديدها قرار من رئيس الجهاز بالتنسيق مع المؤسسة.
ب. وفي جميع الأحوال، تقع على عاتق المتصرِّف في الوحدة مسؤولية قيد التصرف في السجل المشار إليه في الفقرة (أ) من هذه المادة، وإلا جاز للمتصرَّف إليه القيام بكل ما يلزم لقيد التصرف في السجل المشار إليه على نفقة المتصرِّف، ما لَم يقرر رئيس الجهاز بالتنسيق مع المؤسسة خلاف ذلك.
ووافق المجلس على المادة 28 بشأن الإعلان والتي تنص على:
أ. يحظر على المطور أو المرخص له بمزاولة الوساطة العقارية الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الأجنبية وبأي وسيلة إعلانية بما في ذلك الجرائد والمواقع الإلكترونية أو المشاركة في المعارض داخل المملكة أو خارجها، للترويج لبيع الوحدات العقارية على الخريطة، إلا بعد تمام قيد تلك الوحدات في السجل المشار إليه في المادة السابقة من هذا القانون، والحصول على ترخيص بالإعلان من المؤسسة والجهات المعنية.
ب. يصدر مجلس الإدارة قرارا بتنظيم قواعد وضوابط الإعلان أو المشاركة في المعارض، والحالات المستثناة من شرط قيد الوحدات والترخيص، وذلك بغرض إعداد الدراسات السوقية للمشروع أو غيرها من الأغراض.
واستعرض المجلس ردود وزير الأشغال وشؤون البلديات والتخطيط العمراني على عدد من الأسئلة النيابية المقدمة من النائب ذياب محمد النعيمي حول الوضع البيئي للدائرة الثامنة، وخاصة عسكر وجو والمناطق المجاورة لهما، ومدى تطابق ذلك مع المعايير الدولية، ومن النائب أحمد عبدالواحد قراطة حول الخطط والإجراءات التي أعدتها الوزارة لتنفيذ المشاريع التي وردت في برنامج عمل الحكومة، سواء بتمويل من الميزانية العامة أو الدعم الخليجي، ومن النائب حمد سالم الدوسري حول أنواع المرافق المخصصة في مرافئ الصيادين على مستوى جميع مناطق المملكة، ومن النائب علي يعقوب المقلة حول قياس درجة التلوث في الثلاثة الأنواع (التلوث الصلب، والسائل، والغازي).
